关于古北新区社区管理问题的再思考

古北新区是上海最早开发的大型涉外社区，其中，位于古北路以西的古北一期（三区），先后被评为“九十年代上海十大新景观”和“新中国50年上海最佳住宅小区”等荣誉，具有较大的社会历史影响。随时间的推移和社会经济的发展，社区面临愈显迫切的维护、更新和物业综合品质提升的需要。对此，古北集团按照区域科学发展和将长宁区打造成“精品城区、活力城区、绿色城区”等要求，结合“凝聚力工程”、党建联建工作和社会经济发展相呼应的要求，特对古北一期的现状进行再思考，并提出创新社区管理的一些设想，以共同促进社区的凝聚和谐与长期繁荣。

一、社区特色与社区管理的互动影响

古北一期的社区特色主要有以下几个方面：1、开放的道路交通布局。以黄金城道为东西轴线，以荣华道路进行圆弧形围合，水城南路中分，所有道路可方便地对外交通联系。2、中西融合的建筑景观。以巴黎、马赛、里昂、鹿特丹、雅典、罗马花园及维多利亚、维也纳广场最典型。社区运用对称、透视和四合院、凯旋门等设计布局与表现手法，小区间及组团内对称布置建筑群，轴线交汇处布置广场，轴线上视野贯通并用骑楼、拱门延伸透视，辅以户外景观，营造建筑韵味和艺术特色。3、国际化的社区人口。入驻数十个国家和地区的居民约4200户。其中，境外人士约占70%。以港澳台地区和东、南亚人士为主，与欧美等国家的人士，形成多样文明共处的氛围，被誉为“小小联合国”。4、繁忙的住商混合环境。经常性人员2万余人，实际使用的商业面积7万多平方米，人均面积远超发达国家和地区。入驻企业近400家，生活消费和金融服务业发达，其中，黄金城道和万科广场的商铺最密集、家乐福的客流最繁忙。形态商业棋布在纵横交错的公寓的底楼，数量可观的亦居亦商用途混合在公寓楼中。5、丰富的社区管理资源。社区有20多个物业小区和十几家境内外专业的物业管理服务公司。还有全国第一家涉外居委会-----荣华居委会，探索并总结形成“涉外凝聚力”成功经验。此外，还建立了社区建设、管理与协调机制。

上述特点既是社区赖以发展的有利资源和条件，也是社区管理的对象和原因，而社区管理又影响社区特点的维持。开放社区的繁荣特别是购物中心给社区带来便利，同时也是造成社区人车流量、停车与市容环境超负荷和管理压力与日俱增的基本内因。建筑的风格特色在增添社区景观价值、眼球效应后，将要长期面对管理养护的困难及社会公众的审视；空间贯通透视和住商相间的环境，在塑造浑然天成的视觉艺术效果和富有生气的氛围中，弱化了对宁静、私密和简单纯粹的追求。国际化的人口诚然是社区最具活力的源泉，但与其相伴的不仅是异域生活和文化、较高的层次和消费实力，还有强烈的法治和环保意识甚至集体的维权行动。而物业区域的过细划分和众多管理企业的存在，不利边界和公共区域的管理服务，也不利资金、资源的统筹协调。

因此，社区的特点功能中包括了品质管理的局限性，社区的活跃度和吸引力同时伴随管理的难度的增加。自然和社会等普遍因素的影响程度也因社区的特性而异。如，古北一期也存在设施因自然和时间因素而老旧，建设标准因时代发展而相对差距，维护管理与资金匹配不足等问题。又如，社区容量和人车数量增加的趋势性矛盾，产生交通、停车和市容、环境等长效管理等问题。社区特殊的空间布局增加了这些问题的影响程度及解决的困难，而特殊的社区心理和社会评价使管理的紧迫性更加突出。因此，如何探索古北国际社区独特的治理道路，是社区与有关方面面临的重要课题。

二、对现代社区和社区管理的思考

现代城市社区是以地域空间为基础、以人的社会生活联系组成的社区共同体和社会实体。人及其社会存在形式（家庭、单位、组织等）和房屋建筑空间的结合是社区的基本结构。房屋建筑空间以规划布局、用途、容量关系等静态组织社区的行为活动。建设的标准与质量规定社区的物理功能和环境品质，和社区的基础价值和潜能。优秀的规划设计建设赋予社区以深刻的文化艺术内涵，形成穿越时空的社会历史影响并成为管理保护的“主体”资源。对建筑设施的维护管理是其功能和生命的延续，对历史和特色建筑设施的科学维护管理还是人类建筑艺术文脉的延续，因此不仅是物业管理的内容，也是社会管理的内容和责任。

人是社区的主体，也是社区服务的对象和重要的社区资源。人的活动对建筑环境和人际间产生正负相关的影响。在既定的社区条件下，人的文明素养和管理服务质量是衡量社区发展水平的重要标准，人的因素是社区附加值的重要源泉。生活社区区别社会分工和专业领域的特点是区域性的生活共同体，社区是生活休憩的主要场所，因此是扩大了的社会生命系统，由此决定社区人口、空间、环境等可持续的限度。社区居民和社区商业等服务之间的联系不仅是功能上的互补和依存，还有地缘上的环境、秩序、文明等的同向或相对的利益关系。因此，维护社区利益是社区所有成员和公共部门的共同义务。人的满意度是社区管理服务的目的和检验标准，因人的社会文化等差别的客观存在，所以“差异化”管理服务是实现社区和谐的途径。

人和房屋的结合产生专属、相邻、公共空间及相应的权利义务关系，并且因自然和社会的差异，社区空间资源的利用在时间、地点、效率等方面，社区人群在活动时间、地点等方面分布不均。作为生活共同体，社区成员直接或间接的共同利益在公共区域、公共事务和应对区外不当干扰中表现出来。从而为社区管理功能留下了空间。因此，社区管理是代表和维护社区利益的必要手段，科学的社区管理和服务、协调、控制等活动，可以有效组织、充分利用社区空间场地等资源，达到社区成员间、社区与社会利益间的动态平衡。

居住社区是区域生活实体和社会的基础，对社区居民的服务管理是社会民生的有机组成部分，同时也是居住社区管理的局限性之所在。以居住空间权利为基础的住区可以依法实现物业和居民区的自治，但对社区的公建配套、商业服务设施、相邻区外空间及相关事务缺乏管理权能，而这些与社区与居民的利益紧密关联，因此，维护社区整体利益和社区管理的完整性，建立各方利益协调、整合机制，是公共管理和社区治理中的重要问题。服务和管理是社区长期发展的关键，往往也是社区关注的焦点。古北一期是特色鲜明、局限明显的涉外社区，其管理问题的影响超出了社区本身，因此需要以开阔的社会眼光、现代意识和社区合作，实现趋利避害、共同治理。

三、加强古北一期社区管理的设想

1、实验涉外“专区”和“差异化”治理。针对古北新区国际化的居住人群、文化心理、住商环境等的现实，结合社区管理维护与再开发，在法治监管的前提下，实验建立社区和生活意义上的涉外“专区”，并实行不同于其他社区的“差异化”管理与服务措施。通过涉外“专区”的实践，使社区涉外居住文化和民间友好外交的功能进一步显现，充分展示古北新区改革开放、现代化步伐和国际化形象；实验国际化社区的自我管理、合作治理、社区公约和环境标准等，是包括居民、单位、商户在内的社区成员的权利和义务，也是实现社区和谐的有效途径，同时也便于观察学习发达社区的发展与治理经验，为现代文明城区、社会和社区的管理发展新的内涵。

2、实施“历史风貌区”保护和管理。针对古北新区浓郁的建筑特色、住商环境及历史开创性优势，结合社区多元管理协调的现实需要，在各物业管理区域自治和社区动员的基础上，科学制定社区欧式经典建筑群的维护修缮、再次开发或保护管理的整体规划和实施计划，力争尽快将古北新区纳入“历史文化风貌区”的范围及相关视野，为社区持续发展争取政策、规划、资金和管理资源；充分发掘古北社区的人脉、品牌和影响力，以市场化、社会化等渠道吸引境内外的资金、资源的投资和参与，有效缓解“老旧”社区在维修基金、公共街坊、基础设施及管理养护中的困境，维护建筑文化景观、使用功能、经济价值，为涉外文化、品牌影响和消费经济等活动奠定物质基础。

3、实行社会统筹、数字化的停车管理。针对社区开放的道路交通、繁忙的经营活动和停车拥堵的现状，结合社区“旧改”或再开发，在协商共识和依法、有偿的原则下，科学制定社区停车管理的专业规划，兼顾停车场地的私属性、社会性和公益性，对社区停车场地实行统筹、错时、精细化的利用管理，通过内部挖潜与提高使用效率，充分运用现代科技手段，实行停车信息的数字化管理，设置停车电子显示和分时管理等系统，有效疏导、调节车流，实现有序停车。

4、实行严格的环境标准和公共区域管理。针对开放社区的住商混合形态、商业繁荣和市容环卫等问题，结合政府差异化管理和社区公约，以国际社区居住品质对应的严格的环境标准，强化约束社区营业行为与公共区域的环境责任。通过加强社区创建活动，进一步推行经营场所“门责制”、物业管理区域责任制、公共管理监督与委托或购买服务等机制，合理、有效地配置各种管理服务资源。并对施工、营业、车流车速等实行特殊的环境、文明约束措施。

5、实行社区治理资源的优化组合。针对社区物业管理区域与物业公司、入驻业态与人群国别众多及相应的管理协调问题，结合社会管理创新，探索政府公共管理、建筑区划与物业小区管理相结合的机制，优化组织人力物力财力，加强对市政道路和管理交叉区域的综合、长效管理。探索建立区域性的行业自律服务组织，合理表达企业利益诉求，开展诚信达标、环境文明、食品安全等创建工作。丰富居委会和社区组织建设，围绕社区事务、公益、文化、环保等进行意见综合和专门服务活动，提高社区管理服务的科学化、组织化水平。

以上是我们对于古北一期社区管理的一些新的思考和认识。希望通过这些研究能引起大家的共鸣和重视，共同探讨新的社会管理形势下的国际社区管理模式等问题，合力促进社区长期发展、和谐。