【物业治理攻坚】古北荣华第三居民区党总支：从“资金焦虑”到“信任共赢”，“四阶闭环”驱动小区维修资金治理价值转化

2026-01-16

编者按

2025年以来，长宁区深入践行“全过程人民民主”重大理念，将党建引领物业治理作为创新发展“凝聚力工程”的重要载体。通过实施“六项行动”，聚力攻坚、真抓实干，积极探索一条符合长宁特色的党建引领物业治理路径。

近期，长宁区编写《破解“安居”密码：长宁区党建引领物业治理案例集》，收录20个住宅小区的经验做法，凝聚各街镇在工作探索中形成的代表性实践、创新性思路及显著成效，我们期待这些“长宁故事”能从“一地之计”熔铸为“长久之策”。今天，我们一起走进虹桥街道古北荣华第三居民区党总支，了解其通过制度筑基信任、服务培育信任、民主深化信任、担当固化信任，将信任建设贯穿治理全过程，解决社区治理中居民共识难达成、行动难持续的普遍困境，实现从基础构建到效能固化的良性循环的经验做法。

一、背景与问题

古北华丽家族位于长宁区虹桥街道古北国际社区黄金城道，建成于2005年，小区居民20%为境外人员、20%为全职太太及亲子家庭，其余为企业高管、退休人士等多元群体。随着房地产行业逐步迈入存量时代，住宅小区维修资金的续筹成为基层社区治理领域的一大难点。

华丽家族小区却在这一难题上取得了显著进展。古北荣华第三居民区党总支迎难而上，发挥党建引领作用，协同居委会、业委会、物业这“三驾马车”，以“信任”为基石，摸索出了一套行之有效的“四阶闭环工作法”，将这件“难事”办成了赢得多数业主支持的“暖心事”。

近年来，小区物业服务费历经四次调整，从最初的2.20元/平方米逐步提升至5.95元/平方米。这一系列调整不仅赢得了大部分业主的信任与支持，更为关键的是，成功构建起了良性互动、积极探讨的协商沟通机制，为小区的和谐发展奠定了坚实基础。

二、做法与过程

以“信任”为核心的“四阶闭环”工作法，通过制度筑基信任、服务培育信任、民主深化信任、担当固化信任，将信任建设贯穿治理全过程，解决社区治理中居民共识难达成、行动难持续的普遍困境，实现从基础构建到效能固化的良性循环。

信任筑基：以透明化运作筑牢治理根基

信任的建立始于长期规范运作。2008年8月，华丽家族小区成立业主委员会，引入上海古北物业管理有限公司，“三驾马车”治理架构初步形成。

健全议事机制。牵头搭建“三驾马车”定期沟通平台，明确会议频次与议事规则，赴周边社区交流学习，围绕党建引领、红色业委会建设等主题吸收经验，提升协同治理能力。

拓宽监督渠道。业委会设立“监委会”，吸纳热心业主参与，既监督业委会工作，也可提出小区优化建议、参与相关讨论。例如，监委会成员曾提议为各楼栋配备“服务生”，该建议于2008年采纳后沿用至今。

坚持财务透明。通过定期公示收支、公开服务流程等方式，让业主清晰了解社区管理与资金使用情况。长期的规范运作与诚意沟通，使多数业主对“三驾马车”的治理能力建立初步信任，为后续维修资金续筹奠定基础。

信任培育：以精准化服务提升治理认同

以“质价相符”为导向，通过服务升级让业主直观感受“资金用在实处”，进一步培育信任。

优化基础服务。将物业管家从“远程客服”转为“贴身服务”，要求管家熟记业主信息、及时响应诉求，确保居民急事难事第一时间对接解决。

打造特色场景。针对小区全职妈妈多、亲子家庭集中的特点，党总支牵头引入规划设计师，发动儿童参与“自然研习小径”建设，打造大树谜语、种子传奇、鸟巢故事等7个户外驿站及1个室内“博物小馆”，增强社区归属感。

开展便民活动。持续组织“垃圾分类先行者”“绿色蔬菜进社区”等活动，覆盖居民日常需求。一系列“看得见、摸得着”的服务提升，让业主切实感受到社区温度，逐步形成“把钱交给‘三驾马车’管理放心”的共识。

信任深化：以全过程人民民主破解资金难题

当维修资金告急的难题摆在面前时，党总支引领的“全过程人民民主”成为凝聚共识的关键。2023年，不少业主提出更换楼宇对讲系统、更换大堂空调、进行树木修剪等迫切诉求，这“三大件”预计耗资200万元、资金池将跌破500万元，“三驾马车”没有仓促决定，而是在协商共治下，启动小区成立以来最重要的一次征询。

地毯式摸底，确保“不漏一户”。党总支联合物业，对457户业主的情况做了地毯式排摸。谁是常住户，谁是租客，谁家房子空置，联系方式是否有效……将民主参与落到实处。

多轮次共议，确保“方案合民心”。业委会在法律顾问支持下，提出两个方案（月增0.5元/平米或一次性补50元/平米），内部充分讨论。会上，业委会委员高先生一句“按方案二征询，会得到大家理解支持”，代表了多年信任积累下的底气。

一对一上门，确保“政策讲明白”。物业经理带着团队坚持“一对一”上门，把大修的必要性和紧迫性、费用预算、分摊规则讲给每一位业主。一些业主认为维修资金余额充足，产生“为何还要补”的疑问，团队耐心解释总额的缺口和未来需求。

阳光化票决，确保“结果服众”。在街道相关部门、居民区党总支、业主代表等共同监督下开箱唱票。最终，以高支持率成功启动维修资金续筹，并迅速迎来了首批近30户业主的踊跃存款。

信任固化：以主动担当延续治理效能

党总支特别注重“三驾马车”的作用发挥，将信任“固化”为社区治理的宝贵财富。在维修资金续筹问题上，业委会的核心力量起到重要作用。像高先生这样的业委会骨干，不仅在方案讨论时坚定信心，更在征询通过后，第一时间带头缴纳款项。业委会成员紧随其后，用实际行动向全体业主发出最有力的号召。

这种热忱与主动，在社区里产生强大感染力，打消了尚存疑虑者的观望心态，推动了整个续筹工作的顺利高效进行。业委会成员的主动担当，像“定盘星”一样稳住了局面，让这次基于信任的成功实践，沉淀为社区应对未来挑战的可靠经验和精神财富。

三、成效与经验

华丽家族小区维修资金续筹的实践，破解了“资金焦虑”难题，构建起“党建引领、民主协商、信任驱动”的社区治理新模式。这一以“信任”为核心的“四阶闭环”工作法，不仅适用于维修资金续筹难题，更可推广至社区服务、环境改造等各类治理场景，为构筑社区治理新格局提供坚实支撑。

党建引领，锚定“牵头不包办、引领不越位”。一方面，要明确党总支“把关定向、协调矛盾”的职责，避免业委会、物业各自为政。另一方面，要赋予业委会、物业充分自主权，鼓励其结合小区实际创新做法，“三驾马车”才能形成“1+1+1>3”的治理合力。

全过程人民民主，做到“精准对接需求、全程公开透明”。针对多元群体，采用差异化沟通方式；针对敏感问题，用“数据说话、案例说服”；针对决策结果，用“公开监督”保障公正。让业主“看得见、听得懂、能参与、可监督”，才能凝聚治理共识。

积累信任，遵循“从透明到认同、从认同到支持”逻辑。社区治理的核心是“信任资产”的积累：短期看，需通过“小事”让业主感受到治理诚意；长期看，需通过“大事”证明治理能力。最终，将“一次性信任”转化为“长期支持”，形成“业主支持治理、治理惠及业主”的良性循环。